物业管理上市公司营运资金管理的绩效评价思考
论文堡
日期：2023-12-25 20:33:06
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物业管理上市公司营运资金管理的绩效评价思考——以中奥到家为例
本文是一篇财务管理论文，本文介绍了物业管理行业发展现状，梳理了行业内现有的服务类型、收费模式和价值链环节，构建了营运资金管理的三维分析框架，并将其应用于物业管理行业内的代表性企业之一中奥到家展开分析，但本文的方法及结论都尚不成熟，一方面是由于作者知识面有限，实践经验不足，思考层面单一，使得本文在许多方面存在缺陷，另一方面是由于目前我国物业管理行业还处于摸索阶段，各企业都在验证自己的模式，发掘独特的路径，市场存在多样性、复杂性、变换性，本文所述未能覆盖行业的方方面面，存在疏漏。
第一章 引言
第一节 研究背景
营运资金在企业生产经营活动中扮演者不可或缺的重要角色，作为企业中最具活力的资金，营运资金的健康良性运转与企业的经营绩效和综合竞争能力息息相关。营运资金管理的相关概念自 20 世纪 30 年代在国外出现以来就备受关注，各大企业为进行营运资金管理可谓呕心沥血，学术界也从未停止过对其进行深入探索和完善。总体来说，当前营运资金管理突破了以效率评价为主导、着眼于单一项目的有限管理的局限，转向系统协调、统筹兼顾，在发展过程中不断与供应链、企业战略、商业模式等其他理论融合，并涉及制造业、零售业、农业等各行各业，其广度、深度层层递进，演化出诸多具有实践意义的研究成果。
众所周知，经济全球化乃是不可逆转的时代潮流，亦是当前国际经济发展的一大特点，经济全球化在助力各国经济进步的同时也埋下了诸多隐患。2008 年美国次贷危机、2010 年欧洲主权债务危机、2014 年俄罗斯货币贬值危机、2018 年中美贸易战，诸如此类的负面事件不胜枚举，揭示出世界经济形势不容乐观。在这样的背景下，营运资金管理在企业财务管理活动中的重要性不言而喻，高效的营运资金管理能够使企业脱颖而出，营运资金管理失效则会令企业举步维艰。历览过往企业成败历史，有如雷曼兄弟、巨人集团、三株集团等由于营运资金管理不善而导致企业惨淡收场的悲剧，亦有如苏宁电器、戴尔、海尔等因行之有效的营运资金管理而笑傲江湖的喜剧，由此可见，营运资金管理的好坏关乎企业的生死存亡，是企业财务管理当仁不让的中心内容之一。现如今中美贸易战方兴未艾，国内和国际经济形势正面临严峻考验，在这样的背景下，更需提高警惕，谨防以营运资金问题为导火索的财务危机。
近年来，伴随房地产市场的强劲增长及城镇化脚步加快，物业管理行业逐渐崭露头角并不断发展壮大，掀起 ipo 浪潮，成为备受青睐的蓝海市场。物业管理企业乘着行业东风扬帆起航的同时，市场竞争愈演愈烈、物价指数节节攀升等风浪也扑面而来，其财务管理活动面临巨大挑战。营运资金管理是财务活动重点之一，如何充分利用资金、在保持企业正常运营的基础上提高营运资金管理绩效值得物业管理企业认真思考。另外由于物业管理行业作为轻资产服务业有其独特的运营模式及业务活动特点，如何恰当的评价其营运资金管理绩效也应作为关注重点。
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第二节 研究目的和意义
一、研究目的
本文以近年来我国物业管理企业 ipo 浪潮为背景，以价值链和渠道管理理论为依据，参照国内外有关营运资金管理的研究成果，归纳总结物业管理行业独特的运营模式及营运资金管理特点，构建包含盈利性、流动性、风险性在内的三维分析框架，并选取物业管理行业的代表性企业之一——中奥到家集团，对其营运资金管理状况进行应用分析，旨在为今后物业管理企业加强营运资金管理，提高营运资金管理绩效提供借鉴与参考，以增强企业竞争优势，促进行业良性发展。
二、研究意义
（一）本研究有助于丰富营运资金管理研究的内容与视角，实现营运资金管理的应用创新。
学术界有大量研究房地产行业的文献，却很少有人关注随着房地产业兴起的物业管理行业，更不用说关注物业管理上市公司的营运资金管理。营运资金是企业的血液，企业的顺利运营离不开良好的营运资金管理，因此随着物业管理行业的蓬勃发展，其营运资金管理势必会成为企业的关注焦点。针对理论与实践不平衡的现状，本文拟通过研究，探究物业管理上市公司的营运资金管理工具与方法，细化营运资金管理的应用价值，从而完善营运资金管理理论体系。
（二）本研究以具有特殊性的物业管理上市公司为研究对象，旨在拓展营运资金管理的应用价值。
在现有的营运资金管理理论中，有两个最具代表性的观点：一是传统的基于要素视角的营运资金管理理论体系，二是王竹泉教授提出的基于渠道视角的营运资金管理理论体系。但笔者通过初步分析观察到，上述方法均不完全适用于处于发展期的物业管理行业。本文在总结物业管理行业特征的前提下，以传统基于要素和渠道视角的理论研究为基础并加以改进，为其量身打造营运资金管理的新方法。
第一章 引言
第一节 研究背景
营运资金在企业生产经营活动中扮演者不可或缺的重要角色，作为企业中最具活力的资金，营运资金的健康良性运转与企业的经营绩效和综合竞争能力息息相关。营运资金管理的相关概念自 20 世纪 30 年代在国外出现以来就备受关注，各大企业为进行营运资金管理可谓呕心沥血，学术界也从未停止过对其进行深入探索和完善。总体来说，当前营运资金管理突破了以效率评价为主导、着眼于单一项目的有限管理的局限，转向系统协调、统筹兼顾，在发展过程中不断与供应链、企业战略、商业模式等其他理论融合，并涉及制造业、零售业、农业等各行各业，其广度、深度层层递进，演化出诸多具有实践意义的研究成果。
众所周知，经济全球化乃是不可逆转的时代潮流，亦是当前国际经济发展的一大特点，经济全球化在助力各国经济进步的同时也埋下了诸多隐患。2008 年美国次贷危机、2010 年欧洲主权债务危机、2014 年俄罗斯货币贬值危机、2018 年中美贸易战，诸如此类的负面事件不胜枚举，揭示出世界经济形势不容乐观。在这样的背景下，营运资金管理在企业财务管理活动中的重要性不言而喻，高效的营运资金管理能够使企业脱颖而出，营运资金管理失效则会令企业举步维艰。历览过往企业成败历史，有如雷曼兄弟、巨人集团、三株集团等由于营运资金管理不善而导致企业惨淡收场的悲剧，亦有如苏宁电器、戴尔、海尔等因行之有效的营运资金管理而笑傲江湖的喜剧，由此可见，营运资金管理的好坏关乎企业的生死存亡，是企业财务管理当仁不让的中心内容之一。现如今中美贸易战方兴未艾，国内和国际经济形势正面临严峻考验，在这样的背景下，更需提高警惕，谨防以营运资金问题为导火索的财务危机。
近年来，伴随房地产市场的强劲增长及城镇化脚步加快，物业管理行业逐渐崭露头角并不断发展壮大，掀起 ipo 浪潮，成为备受青睐的蓝海市场。物业管理企业乘着行业东风扬帆起航的同时，市场竞争愈演愈烈、物价指数节节攀升等风浪也扑面而来，其财务管理活动面临巨大挑战。营运资金管理是财务活动重点之一，如何充分利用资金、在保持企业正常运营的基础上提高营运资金管理绩效值得物业管理企业认真思考。另外由于物业管理行业作为轻资产服务业有其独特的运营模式及业务活动特点，如何恰当的评价其营运资金管理绩效也应作为关注重点。
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第二节 研究目的和意义
一、研究目的
本文以近年来我国物业管理企业 ipo 浪潮为背景，以价值链和渠道管理理论为依据，参照国内外有关营运资金管理的研究成果，归纳总结物业管理行业独特的运营模式及营运资金管理特点，构建包含盈利性、流动性、风险性在内的三维分析框架，并选取物业管理行业的代表性企业之一——中奥到家集团，对其营运资金管理状况进行应用分析，旨在为今后物业管理企业加强营运资金管理，提高营运资金管理绩效提供借鉴与参考，以增强企业竞争优势，促进行业良性发展。
二、研究意义
（一）本研究有助于丰富营运资金管理研究的内容与视角，实现营运资金管理的应用创新。
学术界有大量研究房地产行业的文献，却很少有人关注随着房地产业兴起的物业管理行业，更不用说关注物业管理上市公司的营运资金管理。营运资金是企业的血液，企业的顺利运营离不开良好的营运资金管理，因此随着物业管理行业的蓬勃发展，其营运资金管理势必会成为企业的关注焦点。针对理论与实践不平衡的现状，本文拟通过研究，探究物业管理上市公司的营运资金管理工具与方法，细化营运资金管理的应用价值，从而完善营运资金管理理论体系。
（二）本研究以具有特殊性的物业管理上市公司为研究对象，旨在拓展营运资金管理的应用价值。
在现有的营运资金管理理论中，有两个最具代表性的观点：一是传统的基于要素视角的营运资金管理理论体系，二是王竹泉教授提出的基于渠道视角的营运资金管理理论体系。但笔者通过初步分析观察到，上述方法均不完全适用于处于发展期的物业管理行业。本文在总结物业管理行业特征的前提下，以传统基于要素和渠道视角的理论研究为基础并加以改进，为其量身打造营运资金管理的新方法。
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第二章 相关基本概念及理论基础
第一节 营运资金管理相关概念及理论基础
本文主要运用了营运资金管理、价值链以及财务管理目标三个基本概念和理论，其中营运资金管理的相关概念及理论基础点亮主题，作为全文基调贯穿于论文始终，而价值链及财务管理目标相关理论则分别作为理清物业管理行业经营管理基本脉络的理论依据及解释本文之所以从三个维度构建分析框架的原因。
一、营运资金的概念界定
营运资本的概念在西方出现较早，并随着社会经济的进步而不断修正和完善，而在我国，营运资本的概念则是在 20 世纪 90 年代会计准则施行后才首次引入的。最初关于营运资本概念的界定大都是在国外研究成果的基础上发展起来的，之后随着实务中人们对营运资金管理工作重要性程度的认识不断加深，营运资本概念的内涵及外延亦有所扩展。尽管目前学术界在对营运资金概念的理解上尚未达成统一，但“营运资金=流动资产－流动负债”这一早期观念颇为深入人心，得到了广泛认可和接受，本文亦沿用了此内涵式观点，将其作为构建营运资金管理绩效评价体系的参考理论之一。
我国营运资金管理创新研究的开拓者王竹泉教授等（2007）认为营运资金的传统定义从某种程度上来说不利于从经营管理的角度考察企业营运资金管理状况，于是对营运资本做出了新的探索，以营运资本重分类为切入点，将其划分为理财活动营运资本以及经营活动营运资本，并进一步与供应链或渠道观深度融合，衍生出营销、生产、采购渠道营运资本的概念。
本文认为若想全面认识营运资本并科学构建其绩效评价体系亦离不开王竹泉等学者对营运资本的解读和推演，所以采纳上述两种理论共同作为本文营运资金管理绩效评价体系的核心基础概念。
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第二节 价值链相关概念及理论基础
价值链作为一种先进的管理思想在当今社会经济活动中可谓无处不在，其概念由哈佛大学商学院教授迈克尔·波特于 1985 年在其撰写的 《竞争优势》中首次提出，指的是企业为实现价值创造而参与的科技研发、产品设计、生产制造、产品销售等一系列互不相同又相互关联的商业活动集合。企业的每一项经营管理活动都是价值链上的一环，企业的价值链及其进行单个活动的方式都是企业历史、战略、执行及经济情况的反映。价值链上的每一个环节都会对企业整体价值产生一定程度的影响，而且不同的企业价值链环节能够创造的增值空间存在差异。把握了价值链上真正创造价值的关键环节也就把握了企业核心竞争力所在，把握了决定企业经营成败的根本脉络。
杨公遂（2010）认为分析价值链具有两方面的意义，首先是找到企业主要价值增值环节，并聚力于此形成核心竞争优势，其次是发现链条上的弱势作业，对其进行改良或考虑外包等。进行价值链分析可以帮助企业判定竞争优势及关键控制点并寻找方法强化竞争优势，价值链分析方法有定性与定量两种方式，包括利润库价值链分析法、麦金西矩阵、bcg 矩阵等，其中迈克尔·波特提出的“价值链分析模型”应用最为广泛，它表明企业的增值活动包括基本增值活动及辅助性增值活动两大类，前者一般代表实质上的生产经营环节，与商品实体的加工流转相关，如进料后勤、成品开发、生产运行、发货后勤、市场营销和售后服务等，后者不直接创造价值，而是通过基础设施建设、人力资源管理、技术开发、采购等职能提供支持，辅助基本活动。运用价值链分析方法需要企业密切关注组织的资源及能力状态，通过价值链分析模型将企业活动分解为各项独立工序，考虑单个活动本身及其相互关系，有助于企业理解并控制成本动因，找到价值来源，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。
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第三章 我国物业管理行业现状分析及三维分析框架的构建
第一节 物业管理行业基本情况简介
一、物业管理的界定及行业发展现状
第二章 相关基本概念及理论基础
第一节 营运资金管理相关概念及理论基础
本文主要运用了营运资金管理、价值链以及财务管理目标三个基本概念和理论，其中营运资金管理的相关概念及理论基础点亮主题，作为全文基调贯穿于论文始终，而价值链及财务管理目标相关理论则分别作为理清物业管理行业经营管理基本脉络的理论依据及解释本文之所以从三个维度构建分析框架的原因。
一、营运资金的概念界定
营运资本的概念在西方出现较早，并随着社会经济的进步而不断修正和完善，而在我国，营运资本的概念则是在 20 世纪 90 年代会计准则施行后才首次引入的。最初关于营运资本概念的界定大都是在国外研究成果的基础上发展起来的，之后随着实务中人们对营运资金管理工作重要性程度的认识不断加深，营运资本概念的内涵及外延亦有所扩展。尽管目前学术界在对营运资金概念的理解上尚未达成统一，但“营运资金=流动资产－流动负债”这一早期观念颇为深入人心，得到了广泛认可和接受，本文亦沿用了此内涵式观点，将其作为构建营运资金管理绩效评价体系的参考理论之一。
我国营运资金管理创新研究的开拓者王竹泉教授等（2007）认为营运资金的传统定义从某种程度上来说不利于从经营管理的角度考察企业营运资金管理状况，于是对营运资本做出了新的探索，以营运资本重分类为切入点，将其划分为理财活动营运资本以及经营活动营运资本，并进一步与供应链或渠道观深度融合，衍生出营销、生产、采购渠道营运资本的概念。
本文认为若想全面认识营运资本并科学构建其绩效评价体系亦离不开王竹泉等学者对营运资本的解读和推演，所以采纳上述两种理论共同作为本文营运资金管理绩效评价体系的核心基础概念。
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第二节 价值链相关概念及理论基础
价值链作为一种先进的管理思想在当今社会经济活动中可谓无处不在，其概念由哈佛大学商学院教授迈克尔·波特于 1985 年在其撰写的 《竞争优势》中首次提出，指的是企业为实现价值创造而参与的科技研发、产品设计、生产制造、产品销售等一系列互不相同又相互关联的商业活动集合。企业的每一项经营管理活动都是价值链上的一环，企业的价值链及其进行单个活动的方式都是企业历史、战略、执行及经济情况的反映。价值链上的每一个环节都会对企业整体价值产生一定程度的影响，而且不同的企业价值链环节能够创造的增值空间存在差异。把握了价值链上真正创造价值的关键环节也就把握了企业核心竞争力所在，把握了决定企业经营成败的根本脉络。
杨公遂（2010）认为分析价值链具有两方面的意义，首先是找到企业主要价值增值环节，并聚力于此形成核心竞争优势，其次是发现链条上的弱势作业，对其进行改良或考虑外包等。进行价值链分析可以帮助企业判定竞争优势及关键控制点并寻找方法强化竞争优势，价值链分析方法有定性与定量两种方式，包括利润库价值链分析法、麦金西矩阵、bcg 矩阵等，其中迈克尔·波特提出的“价值链分析模型”应用最为广泛，它表明企业的增值活动包括基本增值活动及辅助性增值活动两大类，前者一般代表实质上的生产经营环节，与商品实体的加工流转相关，如进料后勤、成品开发、生产运行、发货后勤、市场营销和售后服务等，后者不直接创造价值，而是通过基础设施建设、人力资源管理、技术开发、采购等职能提供支持，辅助基本活动。运用价值链分析方法需要企业密切关注组织的资源及能力状态，通过价值链分析模型将企业活动分解为各项独立工序，考虑单个活动本身及其相互关系，有助于企业理解并控制成本动因，找到价值来源，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。
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第三章 我国物业管理行业现状分析及三维分析框架的构建
第一节 物业管理行业基本情况简介
一、物业管理的界定及行业发展现状
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二、服务类型
二、服务类型
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第四章 中奥到家的营运资金管理绩效评价
第一节 公司介绍
一、中奥到家简介
中奥到家前身为中奥物业，是目前国内最大的独立第三方社区综合运营商，它从香港和英国吸引先进的管理服务经验，专注服务于中高端社区和人群，坚持以人为本、服务至上、专注细节、创造价值的价值观，其打造的管家服务体系、白金管家服务体系，是赢得市场和业主肯定的重要竞争差异。中奥到家于 2005 年成立于广东省，在全国率先引入酒店式物业服务，2008 年荣获国家物业管理企业一级资质，战略启动全国市场，经过 10 年发展，于 2015 年正式进入资本市场，成为继彩生活、中海物业之后第三家成功赴港上市的物业管理企业，多次获得中国物业管理综合实力 10 强称号，业务领域涉及住宅社区物业、公共物业、商业物业、办公物业、产业园区等多种类型，并着力打造社区 o2o 运营模式，提供物业增值服务，先后推出“爱到家”、“财到家”等 app 平台。中奥到家历经十余年深耕细作，目前业务广泛分布于华南、华东、华北及西南等地共六十余个城市，服务项目超 800 个，服务面积达一亿平方米以上。
近年来，房地产开发商将旗下物业子公司分拆独立上市成为一个较为明显的行业现象，观察 2019 年发布的中国物业服务企业 top30 榜单可以发现，大部分头部物业管理企业都有房产开发背景，但中奥到家不同于彩生活、中海物业等物管企业，它没有地产母公司为靠山，业务上单打独斗，在众多物业管理企业中显得格外与众不同。
二、中奥到家商业模式画布
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第五章 研究结论及展望
第一节 研究结论
我国经济发展逐渐由速度主导迈向质量主导，物管行业作为第三产业重要组成部分和提升居民生活品质的重要通路，在以居民为核心的消费服务和以房地产为核心的资产管理的带动下，迎来了前所未有的发展机遇，并且随着与大数据、人工智能等新兴技术的融合，不断进行转型升级，关注度持续增强。本文通过对物业管理行业活动特点的梳理及中奥到家营运资金管理活动的分析，得出了以下结论。
第一，三维营运资金管理绩效评价具有全面性。
一个优秀的企业应当是在安全范围内以高效率运转，最终达到多盈利目标的组织，这就需要企业提高收益能力，把控风险水平以及加快周转速度，对企业整体进行财务评价时，收益性、风险性、流动性三方面缺一不可。营运资金是企业运营管理的核心，营运资金管理目标与企业整体目标高度重合，只有在进行营运资金管理时不仅关注其效率，同时重视效益表现，并对风险水平高度警惕，使三者均衡协调、齐头并进，才能全面有效地提高营运资金管理的效率及效果。
第二，物业管理行业业务活动具有独特性。
物业管理企业属于劳动密集型服务业，行业特征鲜明，主要提供无形的商品及服务，存货占比极少，且拥有不同于传统制造业的独特价值链。由于物业管理行业业务活动的特殊性，在应用营运资金管理绩效评价方法时无法将营运资金生硬的与生产、采购、营销三渠道相契合，传统的要素视角及渠道视角的营运资金管理绩效评价方法与物业管理行业不具备完美适配性，应结合物管行业特有的“市场营销-服务方案拟定-早期介入-前期物业管理-后期物业管理”活动链条，在原有理论基础上进行改进，以提高营运资金管理绩效评价体系的行业应用价值。
第五章 研究结论及展望
第一节 研究结论
我国经济发展逐渐由速度主导迈向质量主导，物管行业作为第三产业重要组成部分和提升居民生活品质的重要通路，在以居民为核心的消费服务和以房地产为核心的资产管理的带动下，迎来了前所未有的发展机遇，并且随着与大数据、人工智能等新兴技术的融合，不断进行转型升级，关注度持续增强。本文通过对物业管理行业活动特点的梳理及中奥到家营运资金管理活动的分析，得出了以下结论。
第一，三维营运资金管理绩效评价具有全面性。
一个优秀的企业应当是在安全范围内以高效率运转，最终达到多盈利目标的组织，这就需要企业提高收益能力，把控风险水平以及加快周转速度，对企业整体进行财务评价时，收益性、风险性、流动性三方面缺一不可。营运资金是企业运营管理的核心，营运资金管理目标与企业整体目标高度重合，只有在进行营运资金管理时不仅关注其效率，同时重视效益表现，并对风险水平高度警惕，使三者均衡协调、齐头并进，才能全面有效地提高营运资金管理的效率及效果。
第二，物业管理行业业务活动具有独特性。
物业管理企业属于劳动密集型服务业，行业特征鲜明，主要提供无形的商品及服务，存货占比极少，且拥有不同于传统制造业的独特价值链。由于物业管理行业业务活动的特殊性，在应用营运资金管理绩效评价方法时无法将营运资金生硬的与生产、采购、营销三渠道相契合，传统的要素视角及渠道视角的营运资金管理绩效评价方法与物业管理行业不具备完美适配性，应结合物管行业特有的“市场营销-服务方案拟定-早期介入-前期物业管理-后期物业管理”活动链条，在原有理论基础上进行改进，以提高营运资金管理绩效评价体系的行业应用价值。
第二节 展望
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参考文献（略）
参考文献（略）
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