J地产公司财务风险评价与控制探讨

本文研究该公司 2015-2019 年的财务数据，初步判断出公司在投资、筹资、营运及现金流量方面存在一定风险；其次进行深层次分析，发现该公司存在银行资金依赖大、资金利用效率低、土地储备过高等问题，不利于公司财务良好运行，最终影响企业发展。

1  绪论
1.1  研究背景及意义
1.1.1研究背景
1988 年我国开始实行房地产市场化制度，房地产行业经过多年发展在我国经济中占有重要地位，极大的促进了我国经济的发展，对国民经济做出重要贡献。同时，房地产行业对我国多个产业都有重大影响，对建筑业和金融业等有领导作用和推动作用。
虽然房地产行业推动着经济的快速发展，但是发展的同时也面临着一系列问题。通过第三方数据网站，查阅最新的中国非金融上市公司财务安全评估报告可知，房地产行业财务安全指数排名几乎倒数，只有 2595.39 点，从报告中可以看出，整个房地产行业都面临较大的财务风险，财务安全令人担忧。为此，政府制定一系列政策抑制房产行业的迅速扩张，降低房地产行业泡沫。2017 年党的十九大政府明确“房住不炒”的定位；2019 年政府重申，房子是用来住的，不是用来炒的这个政策，进一步加强管理因城施策的长期调控机制，政府使用宏观调控手段对房地产行业进行整顿；2020 年在北京召开了房地产行业座谈会，会议主要讨论关于如何落实房地产行业调控机制，首次提出房地产行业“三条红线”的重要指标，这是政府第一次对房地产行业的债务指标提出定量化的明确要求。对房企负债水平、融资能力都提出了更高要求。随着国家出台的一系列政策逐渐落地，再加之当前市场环境也在不断变化，房地产企业的发展面临巨大的竞争压力，从而也在一定程度上增加了房地产企业的财务危机。从当前的市场环境来看，大中小型的房地产企业都面临着各种各样的财务风险问题，大型房地产企业囤积土地，导致土地储备量过多，而房子需求较以往下降，导致大型企业资金链出现问题带来经营上的风险；小型房地产企业缺乏战略规划，盲目投资，资金分配也出现问题，最终导致破产。而且房地产企业的财务风险存在于企业生产过程中的方方面面，一不小心就可能产生巨大的财务安全问题，因此控制财务风险、提出防范措施是企业当前最为紧要的事情。
本论文综合行业现状和特征对 j 公司进行研究，结合 j 地产公司当前存在的财务状况发现 j 公司近几年发展迅速，公司的负债规模不断加大，营业收入也在快速增长。但过高的负债容易引发财务风险，因此选取具有代表性财务指标和行业均值作对比，初步判断 j 地产公司当前可能存在财务风险，然后运用因子分析法具体量化 j 公司在行业内财务风险和自身近五年的财务风险。

图 3.1 2014-2019 年我国房地产行业商品房销售情况

......................

1.2  国内外研究综述
企业在长期发展的过程中总是存在风险，其中财务风险就是风险中的一部分。国外经济学者最早开始对财务风险进行研究，并且其研究不断完善；同时财务风险作为企业长远发展的重要因素，得到了越来越多的学者关注。本文分别从财务风险的识别角度，评价角度，以及控制角度系统梳理国内外参考文献，总结国内外学者研究成果，从而为本文的研究提供借鉴。
1.2.1国外文献综述
（1）国外财务风险识别研究
国外学者首先结合统计学相关理论和采用评估指标方法识别财务风险，然后提出财务风险对企业有重大影响，最后得出结论认为财务风险管理是企业管理过程中必不可少的环节。1966 年，beaver william c 在《会计评论》第一次使用统计学的基础知识认识风险。通过将统计学的相关理论和财务风险相结合，创建关于风险识别的预警模型。这种模型不仅可以预测财务风险的危机，还可以使用单变量预警模型，这个模型主要是分析企业财务指标在不同时间段的变化幅度，以此来识别风险。james  ohlson（1980）提出了 logic 逻辑分析模型。该模型不仅可以在一定程度上克服模型事后预测事前缺陷，而且能清楚的识别企业财务风险，确保研究所得到的结果具有准确性。ross（1995）在识别风险中认为随着负债规模的变化，股东会承担一定的不确定损益，因此负债的变化程度会影响财务风险。suvir varma 和 christopher j.clarke（2002）认为随着外部环境发生改变加之时间的推移，企业的资产规模变化最终会引发财务风险。anette（2008）提出企业的最终目的就是能够获利，但是财务风险的出现会影响公司的获利能力，因此房地产企业最先做的应该是识别风险。
（2）国外财务风险评价研究
为了保证财务风险能够全面准确的评价，国外学者在评价方法的运用方面进行主要探讨。fitzpatrick（1932）在对企业财务风险评价时，初次采用单变量分析法对行业内及自身财务数据进行双维度对比，以此来发现企业的风险。altman（1977）以银行的数据为基础，提出 z 得分法并将其使用在对贷款人的财务风险评价的过程中。这一方法的提出弥补了单变量分析法的缺陷。tam 等人（1992）将银行作为研究对象，根据人工神经网络法对其风险进行分析，从而发现了部分银行存在停业的趋势。molgedey（2000）则基于熵权法对评价体系进行重构，研究发现该方法在对企业的财务风险评价更为准确。sergei 在 2003 年对制造行业冶金厂进行风险评价过程中，发现能够运用因子分析法对行业进行较为客观的评价，且该方法具有可操作性。moffett 等学者在 2009年发现因子分析评价方法更具有优势，研究结果更加客观，而且可操作性强，对行业未来的风险控制具有较强的指导作用。lintzong-huei（2009）则以概率单位为视角，选取多元判别分析法进行评价。john（2018）对某市政府财务风险评价时采用修订的logistic 回归法，评价结果与实际情况极为相符，这一定程度上反映该方法的适用性。
........................

2  财务风险的理论基础
2.1  财务风险相关概念
2.1.1财务风险的定义
风险指的是将来发生的的事件可能会对最终结果造成或好或坏的影响。而财务风险是指在财务领域面临的风险。
狭义的财务风险是指公司发展中自有资金不足，从外部筹集资金过程中，外部借款较多无法偿还利息，最终带来巨大的财务压力，导致企业可能出现财务危机。该观点认为如果公司自有资金充足满足自身运转，不需要从外部借款，那么公司就不会产生此种类型的风险。
广义定义下的财务风险是将企业运营过程中发生的全部风险统称为广义财务风险。此种定义下的财务风险包含的内容更加系统全面。企业经营者可以从内部和外部两个角度识别广义财务风险。因为本文在研究过程中是针对公司内部和外部市场两个角度全面分析财务风险，所以本文是基于广义角度研究。
2.1.2财务风险分类
财务风险存在于企业运营的的各个过程中，而房地产又作为我国综合性强、关联行业多的重要行业，其自身工程建设周期长，资金回收慢的特点，就意味着该行业将会面临更大的财务风险，在对公司财务风险识别和评价中，主要是从投资、筹资、营运以及现金流方面来识别。
（1）筹资风险
筹资风险就是企业在筹备生产过程中，前期需要对公司进行大量的资金投入，这些资金投入将会用于公司的生产、销售等各个环节，如果企业前期的投入资金不能满足生产的需要，那么企业也将会丧失获得盈利的机会。但是在筹集资金的过程中需要支付大量的借款利息，支付利息难以偿还也就会产生筹资风险。‘
（2）投资风险
投资风险是指企业在进行投资活动时，由于不确定因素的影响使其结果没有达到预期效益的风险。企业可以采取多种方式进行投资，主要将投资类型分为两个方面，即对内投资和对外投资。对内投资就是公司将资金用于购买固定资产等，而对外投资主要是将资金用于购买外部的存货或者是其他股权资金等，但是不管是企业的何种投资方式，企业在投资前都应该考虑其未来可能获得的收益是否高于投入成本，以及获得的收益能否满足企业的事前预期。
..........................

2.2  财务风险评价相关理论
2.2.1财务风险评价的含义
企业研究财务风险评价之前，需要客观识别财务风险，重新全面系统的对企业财务风险进行评价分析，进而得到评价结果，达到减轻风险的目的。而财务风险控制又是建立在评价的基础上的，因此在进行财务评价的过程中一定要客观、全面。
2.2.2财务风险评价的方法
财务风险的评价方法主要分为定量和定性评价，定量评价主要包括功效系数法、层次分析法、模糊综合评价法与因子分析法等。定性评价分析是通过对财务指标等进行综合研究，从而详细分析涉及风险的各个方面，但定性分析方法往往带有较强的主观意识，通常都需要依靠经验来分析判断财务风险的形成原因，评价结果很容易受到专业人员主观因素的影响[39]。
通过阅读国内外相关文献对常用的几类财务评价方法及其应用过程有所了解，在此基础上总结对比其各自的优劣之处，列于表 2.1：

表 2.1 财务风险主要评价方法

....................................

3 j 地产公司财务现状分析
3.1 j 地产公司概况
3.1.1 房地产行业现状与特征 

...................................... 
3.1.2j 公司概况 

............................ 
4 j 地产公司财务风险评价分析
4.1  样本选取依据与评价指标的确定
4.1.1 研究样本的选取依据

 .................................... 
4.1.2 指标选取原则 

.............................................. 


5 j地产公司财务风险控制措施
5.1  筹资风险的控制措施
根据前文的分析可以看出，j 地产公司的短期和长期偿债能力不佳。融资渠道窄，rc 地产的入驻仅带来的资金缓和了一年，导致 j 地产公司太依赖于银行借款。负债率过高，导致企业日后的经营出现问题。针对这一现象，公司在筹资方面可采用以下措施。
5.1.1增加筹资渠道
j 地产公司在融资方面更多依赖于银行借款，但国家出台的限购限贷、三道红线等政策使银行借款方式较以往有更多难度。公司要想使企业资金链正常，就需要寻找更多的筹资渠道以满足巨大的资金需求。企业还可以适量降低有息负债的规模，拓宽融资渠道，创新融资方式，例如加强内部融资，实施员工激励计划，服务时间较长且表现突出的员工可以缴纳资金认购公司期权。适当条件下可以学习西方国家筹资方式，采取私募、典当或者信托这样的筹资渠道，快速发展房地产基金，减少对银行贷款的依赖。过去，我国对股权再融资、债券融资设置条条框框，但是政策一直在变化。因此，j 地产公司要多关注国家政策动向，降低融资成本。在减少融资成本的过程中，首先，j 地产公司可以通过抵押自有土地或房产形式，获取表外融资。这种方法有利于库存的消耗和帮助企业规避控制权分散的风险；其次，企业降低融资成本还可以与企业之间进行联合，加强企业之间的的资源互换，有利于降低筹资成本。
5.1.2提高偿债能力
从上一章节的分析中我们得知 j 公司近几年的偿债能力很弱。2019 年偿债能力行业排名接近倒数，因此企业应该加强对存货质量的监管，以此来满足消费者的心理预期带动房产消费，进而推动企业对存货的变现，减轻偿债压力。同时，企业在经营过程中还可以合理平衡房产投资与销售回报的关系，在确保房产质量的前提下，尽可能缩短工程建设周期。同等条件下，更大限度的促进资金流入，维护稳定的资金流活动。j 地产公司应该事先制定企业战略规划，合理制定偿债方法，提前做好偿债风险控制。
..............................

6  研究结论与不足

本文选取 j 地产公司进行研究，运用因子分析法评价该公司的财务风险并提出风险应对措施。通过查阅大量文献，基于财务风险评价和因子分析法相关理论，选取适合房地产行业财务指标进行风险分析。根据因子分析评价结果，结合公司自身的实际情况系统剖析了公司财务风险成因，并针对公司的筹资、投资、营运以及现金流过程中出现的问题总结控制措施。本文的研究结论有以下两点：
（1）本文研究该公司 2015-2019 年的财务数据，初步判断出公司在投资、筹资、营运及现金流量方面存在一定风险；其次进行深层次分析，发现该公司存在银行资金依赖大、资金利用效率低、土地储备过高等问题，不利于公司财务良好运行，最终影响企业发展。
（2）本文结合因子分析法，将选取的财务指标进行量化处理，从而建立因子分析函数，最终得到财务风险的具体数值。在研究过程中，具体选取流动比率，速动比率等财务指标，对 111 家房地产上市公司 2019 年数据和 j 地产公司近五年财务数据进行了评价分析。结果显示，在整个房地产行业中，f 值小于 0 的有 68 家，总体来看行业财务风险较大，而 j 地产公司的综合能力在行业中排名较靠后，财务风险更加不能忽视。最后本文，根据评价结果进行了成因分析，最终得出了企业应该增加融资渠道、提高偿债能力、加强存货管理和加强现金流风险等方面具体的控制风险。
虽然本文在财务风险评价与控制的研究过程中得出了相应结论，但在实际研究过程中发现对于财务风险研究需要综合考虑多种影响因素。第一，由于笔者学术能力有限，可能会对财务风险的分析和评价不够客观和全面，得出的财务风险评价结果存在一定的不足。第二，由于 2020 年的财务报表信息还未公布，本文直接选取了 2020 年之前的财务数据，因此本文的财务数据未能反映公司最新的信息，具有一定的滞后性；第三，本文在对公司进行风险评价时，没有考虑到非财务指标的影响，可能会对财务风险评价结果产生一定的影响。
参考文献（略）