房地产论文开题报告范文精选

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一、研究背景

 

（一）我国房地产制度的变革

 

我国房地产业经过30年的经济体制改革，已取得了突破性的进展，发展成为了国民经济的主导产业。从1980年开始至今，我国住房制度经历了三个时期：

 

1.1980-1987年为实物福利住房的破冰时期；

 

2.1988-1997年的实物福利住房制度与市场化改革取向的住房制度并存的双轨期；

 

3.1998年到现在的市场化改革取向的住房制度主导期。

 

1998年下半年，国务院就深化城镇住房制度改革有关问题提出明确要求，从1998年开始，全国取消实物福利分房，由此，我国的住房制度进入了一个以市场化改革取向的全新时代，住房私有产权同时也随之逐渐确立。

与此相适应，商品房、保障性经济适用房、保障性安居房、小产权房以及土地使用等一系列重大制度的变革也在不断的进行着，形成与我国市场经济相适应的房地产市场制度。

然而，在我国经济社会全面转型的大背景下，我国房产税制未能及时调整与优化，已不适应房地产发展的要求，仍然沿用二十世纪80年代中期的制度，依旧沿用计划经济时期的土地无偿划拨使用的房地产税收制度①。这不仅是在土地资源的利用效率和配置的调节职能上，以及提供地方财政收入职能上，均没有发挥其应有的作用。

 

（二）房地产市场的健康发展需要制度性调控

 

近几年来，我国房地产市场日益升温，北京、上海、杭州、广州、深圳等大城市及部分一线城市的房价上涨过快，使得中低收入阶层买不起房，出现“有房无人住，有人无房住”的奇怪现象。这种由投机、投资需求过度而引发的房地产无序发展问题，影响到广大民众的生活质量改善，已严重影响社会稳定。因此，房地产市场是否健康、稳定发展的问题，它不仅是社会问题，同时也是政治问题。政府要发挥“有形的手”的作用，加强对房地产市场的宏观调控、优化房地产资源配置。

第一，房地产市场在流动性相对过剩的情况下，能吸引大量投资投机需求，导致房价在短期迅速上涨。同时，投资投机需求会将合理刚性需求挤出，使供需结构严重失衡。

第二，房地产业的过快增长对资本具有较强的吸引力，过多的民间资本流向房地产行业，造成其他相关行业投资严重不足，使得我国经济增长过多地依赖房地产业的发展。因此，为了遏制房价过快上涨，缩小贫富差距，调节社会财富分配，促进社会公平，这是构建服务型政府、建设人民满意政府的需要，通过政府加强对房地产市场的调控，构建一个以房地产税为主体、有稳固税源的地方税收体系、充分发挥房地产税能增加地方政府财政收入，调节收入分配，优化房地产资源配置的作用，从而更好地促进我国房地产市场的持续、规范发展。

 

（三）房地产税收体系不完善，存在“重流转，轻保有”

 

目前，在我国现行的地方税收体系中，与房地产直接有关的税有5种。一是流转环节有3个税种，分别是土地增值税、契税、耕地占用税。二是保有环节有2个税种，分别是房产税和城镇土地使用税。土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税这五个税种都是在计划时期制定的，而且还存在着“重流转，轻持有，多税种，税基较窄，内外税政不统一”等诸多问题，所有这些都需要我们通过深化改革予以解决。

2003年秋，党的十六届三中全会明确提出：积极推进物业税改革，接着，国家相关部门又选择具有代表性的几个城市，如北京、重庆、丹东等地作为物业税改革的试点城市，积极为物业税改革工作做好试验田作用②。

2005年冬，国家财政部、发改委等相关部门的相关负责人又提出物业税改革要在合适的时机推出。

2007年，国家税务总局等相关部门又把模拟试点扩展到安徽、福建和辽宁省大连市。

2009年5月，我国政府就深化经济体制改革工作的有关意见提出，2009年要进一步深化房地产税制改革，尽快把开征物业税提到重要的议事日程。

关于进一步深化房地产税改革的话题，在学术界、政府和社会公众之中得到广泛的热议，特别是近几年来，房价持续过快上涨，“有房无人住，有人无房住”

已经成为公众的热议话题。近期关于房地产税制改革再次成为社会各界普遍关心的热点。通过构建以房地产税为主体税种的地方税收体系，优化房地产税收体系，科学合理地平衡房地产流转环节与保有环节的税负，由“重流转，轻保有”转向“重保有、轻流转”的房地产税制结构转化，充分发挥房地产税调控房价，优化房地产资源配置，促进房地产市场健康有序发展。

 

二、研究意义

 

本文以介绍房地产税的基本概念及功能着手，通过对房地产税的实证分析，并对我国房地产税的现状与问题进行深入分析和解剖，结合我国国情，提出构建以房地产税为主体，税制结构合理，税种完备的地方税收体系。对于优化税制结构，调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平正义，解决地方政府过度依赖土地财政的困境，建设服务型政府都具有十分重要的意义。

 

（一）理论意义

 

第一，从财税理论的角度来看，我国现行的房地产相关的税制结构不合理，流转环节税负过重，保有环节税负过轻，真正意义上缺乏持有环节征收的房地产税，而且这方面的理论研究相对不够。本篇论文想通过进一步的研究，努力推动保有环节房地产税理论基础的建立、发展与完善，为建立符合我国社会主义市场经济发展要求的房地产税收体系提供理论依据。

第二，通过对保有环节房地产税理论的研究，深化对房地产税职能的认识，对优化房地产税制结构、构建以房地产税为主体税种的地方税收体系和调控房地产市场提供理论支撑。

第三，本文在定量分析与定性分析方法上，通过具体案例和模型两种方法，深入研究了开征房地产税对公共服务投入、地方财政收入以及房地产市场的相关影响，以及对房地产税制改革都具有十分重要的理论指导意义。

 

（二）现实意义

 

第一，本论文通过对国内外有关文献的研究，并从国外及香港地区的税收制度，征管方式等方面的比较、分析及借鉴，为我国加快推进房地产税改革进行顶层设计与配套改革提供有价值的参考。

第二，构建一套以房地产税为主的有稳定税源的地方税收体系，进一步优化税制结构，有利于破解省以下财权与事权不对称的难题，能稳定地为地方政府增加收入，也能较好地解决地方政府依靠土地财政的困境，从而促进地方经济的可持续发展。

第三，房地产税制改革，有利于构建以地方主体税种为主导，进一步完善地方财政管理体制，能稳定地增加地方政府的税收收入，从而增强地方政府提供公平产品和公共服务均等化的能力，有利于地方政府推动地方经济的可持续、协调发展，更好地促进社会公平正义。

第四，房地产税的改革与完善，有利于稳定地方政府的财政收入，有利于抑制房地产投资、投机需求过热，有利于调节社会财富分配不公，从而更好地缩小贫富差距、促进房地产资源合理配置。

 

三、研究内容

 

整篇论文是通过中央党校图书馆、国家图书馆、中国知识网等查询、收集、归纳和梳理有关房地产税制改革有关文献，并从房地产税相关理论为切入点，对房地产税实证分析，深入剖析目前我国房地产存在问题及成因，并在学习借鉴多个西方发达国家和香港地区等地的房地产税收改革的成功经验，提出我国房地产税制改革的总体思路及相关配套措施。

 

整篇论文由八个部分组成，具体内容如下：

 

第一章，绪论。概述了整个论文的主要内容，包括研究背景与意义，国内外的研究现状，研究内容、方法、技术路线，研究创新及不足等内容。

第二章，房地产税相关理论。系统地介绍了房地产税的相关概念，房地产税的特点，房地产税的类型，房地产税的功能，房地产税的理论基础等内容。

第三章，现行房地产税制影响因素分析。全面介绍现行房地产税制的影响因素，影响因素包括房地产租、税、费关系，房地产税收水平，房地产商品税，房地产所得税等，对各因素作了详细的分析，并对我国的房地产税收制度进行小结。

第四章，国外及香港地区房地产税概况及经验借鉴。对美国、英国、日本和香港等发达国家和地区的房地产税制结构、税制要素、税率的设计及税基的选择进行介绍、对比、分析，并归纳总结出建设的经验及给我国实施房地产税的启示。

第五章，房地产税实证分析。详细介绍了数据的收集、分析方法，系统分析了模型因素对数据结果的影响，对地方公共支出、房价和税收之间的关系进行了探讨，并对房地产税的数据及其现实房地产税收制度的分析和探讨进行了总结。

第六章，我国房地产税的现状与问题。阐述了我国房地产相关税制的演化历史，分析了目前房地产税在我国财政中所处的地位，简介了我国在重庆及上海试行房地产税试点运行的情况，深刻剖析我国房地产税制改革上存在的问题。

第七章，我国房地产税制改革思路及建议。阐述了我国房地产税制的改革方向及其基本点，分析了我国房地产税制改革的途径，提出了相应的政策措施及建议。

第八章，结论与展望。对整个论文进行了总结，本研究着重对我国房地产税制改革的内容和初探，并对我国房地产税制改革政策的制定提供意见和建议，并展望后期可能进一步的研究。

 

四、提纲

 

摘要

 

第1章 绪论

 

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2国内外文献综述

1.2.1国内文献综述

1.2.2国外文献综述

1.2.3文献综述总结

1.3研究内容、方法、技术路线

1.3.1研究内容

1.3.2研究方法

1.3.3研究技术路线

1.4可能的创新与不足之处

1.4.1可能的创新

1.4.2不足之处

 

第2章 房地产税基本理论

 

2.1房地产税相关概念

2.1.1房地产税、房产税、财产税和物业税

2.1.1.1房产税

2.1.1.2房地产税

2.1.1.3物业税

2.1.1.4财产税

2.1.1.5房地产税、房产税和财产税的关系

2.1.2我国现行房地产税收体系

2.2房地产税的特点

2.3房地产税的类型

2.4房地产税的功能

2.5房地产税的理论基础

2.5.1土地经济学理论

2.5.2中性论及非中性论

2.5.3税收负担及税负转嫁归宿论

2.5.4受益论与新论

 

第3章 房地产税制经济分析

 

3.1房地产租、税、费关系分析

3.1.1房地产租金与税收

3.1.2房地产收费与税收

3.2房地产税收水平分析

3.2.1从税收的角度分析

3.2.2从土地的租赁及缴纳方面分析

3.3房地产商品税分析

3.4房地产所得税分析

3.5小结

 

第4章 国外及香港地区房地产税概况及经验借鉴

 

4.1境外房地产税制情况

4.1.1美国

4.1.2英国

4.1.3日本

4.1.4香港

4.2国外房地产税制的比较分析

4.2.1房地产税制系统分析

4.2.2要素分析

4.2.3房地产税征收管理分析

4.2.4管理方式和方法分析

4.3国外房地产税制建设的实践认识

 

第5章 房地产税实证分析

 

5.1数据的收集与分析方法介绍

5.1.1房地产税收的数据

5.1.2相关数据

5.1.3分析方法

5.2模型影响因素结果分析

5.2.1房地产税制改革对消费者的影响

5.2.2税制改革的影响

5.2.3房地产行业税制改革对地方财政收入的影响

5.2.4房地产税制改革对中央财政收入的影响

5.2.5房地产税改革对房地产市场交易量的影响

5.3地方公共支出、房价和税收之间的关系

5.3.1构建模型和选择合适的变量

5.3.2计量结果分析

5.4小结

 

第6章 我国房地产税的现状与问题

 

6.1我国房地产相关税制的历史变迁

6.1.1开始时期（从1950年到1957年）

6.1.2停止倒退时期（从1958年到1978年）

6.1.3恢复和发展阶段（1979-2003）

6.1.4进行改革的时期（从2003年至今）

6.2目前房地产税在我国财政中所处的地位

6.3重庆及上海房产税改革试点情况

6.3.1重庆模式

6.3.2上海模式

6.3.3实施效果及不足

6.4我国房地产税制存在的主要问题

6.4.1税制结构不合理

6.4.2税种设计不合理

6.4.3税基窄，难以发挥地方政府组织财政收入的职能作用

6.4.4税收立法权制定不合理

6.4.5征收管理的形势不明朗

6.5小结

 

第7章 我国房地产税制改革的总体思路与构想

 

7.1房地产税制的改革方向及其基本点

7.2我国房地产税制改革的总体思路

7.2.1坚持“宽税基、简税制、低税率”的基本原则

7.2.2建立合理规范的税费制度

7.2.3完善房地产税制结构

7.3我国房地产税制改革的基本构想

7.3.1税制结构的整体设计

7.3.2具体税种设置

7.3.3完善税收征管制度

7.4征收统一物业税的制度设计

7.4.1税制要素设计

7.4.2税收征管及配套制度建设

 

第8章结论与展望

 

8.1结论

8.2展望

 

参考文献

致谢

 

五、研究方法

 

1.文献综述法：是指通过本人在中共中央党校图书馆、国家图书馆、人民大学图书馆以及中国知识网等方式查阅、收集、汇总、归纳和整理国内外学者对房地产税理论研究的有关文献资料与专着，就这些文献资料进行分析、比较，从中汲取有价值的研究成果，并借鉴国外先进经验，在理解消化的基础上提出自己的观点。

 

2.规范分析法与案例分析法。规范分析法是一种价值判断的方法，主要证明某种事应该“是什么”

的方法。案例分析法是指通过具体的例子来证明分析，最后提出正确的结论。本文通过数据模型及上海、重庆房产税改革试点的做法，通过分析比较之后，并结合我国的国情，提出我国房地产税改革的基本设想。

 

3.比较分析法。是指把两个或两个以上事物的性质、特点、功能等进行相关对比，找出其差异性及不同点的一种分析方法。本论文就是采用这种比较分析法，认真分析和研究了国外几个发达国家及香港地区的房地产税收制度。分析它们的异同，学习借鉴其经验，为我国进行房地产税制改革提供参考。

 

4.定量分析方法。定量分析是指对某一事物的规定性相关的数量进行对比、分析，从中找出规律。本文通过数据模型的对比、分析，从房地产行业中的租、税、费三者之间的关系比较、分析，找出其规律，就是“税轻费重”,这为房地产税费改革提供有益的参考。