D大学土地估值探讨

本文是一篇财务管理论文，笔者希望能通过查阅大量政策和规划性文件为分析背景，宏微观影响相结合，提高影响因素界定的综合性，降低部分主观性，提高估值准确度，为该高校土地出让和对于土地的决策提供针对性实践参考意见。
第一章绪论
1.1研究背景
土地是人类赖以生存的物质基础以及人们从事生产生活的基本场所，土地也是人类的基本生产要素，只有实现其市场配置才能发挥其最大限度的作用。土地自身的特性和土地制度决定了土地市场的特殊性，土地市场也是合理配置土地资源的有效途径和平台。1987年《宪法》提出“土地使用权可以依法转让”的规定，改变了长久以来土地无偿无限期无流动使用的旧态，土地有偿使用制度改革正式启动，土地市场也随着相应土地管理规章的出台正式建立。市场经济体制建立的推动，土地市场日益活跃，就在土地使用权流转形式和业务增多的同时，土地资源配置的形式区域多元化，量化土地资源的主要途径便是对土地价格的把握，土地估值成为需要解决的首要问题，土地估值行业应运而生并快速发展起来。
迄今为止，土地政策早已成为我国宏观调控的重要手段之一，土地市场体系也在经历调整、加强和规范的不同阶段之后逐步完善，与之紧密相关的土地估值行业在全国各地展开壮大，拥有更广阔的发展舞台。由于土地价格本身受市场因素影响波动，土地估值自然会对土地市场价格水平产生重大影响，还会影响市场交易相关方的行为和利益，加强土地价格的管理是促进土地市场管理的核心所在，而土地估价制度的制定和实行对于约束行业行为，加强土地市场管理具有不言而喻的意义。因此，在土地市场配置范围逐步扩大，交易形式趋于多样的情况下，土地估值除了适应政策变化和需要，还要寻求不同的发展方向，提升专业化、规范化水平，力求逐步形成规模化的估值体系，可以更多地应用到各种性质的土地估值业务中。

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1.2研究意义
1.2.1理论意义
改革开放以来，伴随着我国在城镇土地使用制度方面做出的初探式且大胆性改革以及土地市场在此革新下开始逐渐打开流转交易局面，多方发展催生出市场对土地估值涉及的中介服务业务行业的客观需求，1986年《土地管理法》的出现加快了土地估值中介服务行业成长的步伐。相应的我国对土地估值的理论方面的研究也开始慢慢丰富起来，单纯从知网的可视化分析中也可以直观地看出，从1986年开始，对于土地估值相关方面的文献研究逐渐增多，对其重视程度逐渐加大。但是，目前研究较多的偏向于对某一种方法的改进探索，如市场比较法的改进研究，基准地价的修正、成本逼近法存在的问题及建议等，且由于市场比较法的适用性较广泛，是较为能够被大众接受的评估方法，因此在传统市场法基础上的改进研究相比较多；而研究用地价值的类型多针对于商服、住宅，对于教育用地的研究甚少，相关文献资料缺乏。本文以高校土地实例出发，分析d大学特质和不同影响因素，既运用基准地价系数修正法这种权威基础的应用方法，又结合市场比较法考虑市场因素进行对比研究，在一定程度上有助于丰富土地估值的研究体系与相关文献，拓宽高校土地价值理论研究的思路。
1.2.2实践意义
土地估值行业随着土地使用制度改革的不断深入应运而生且发展至今已有三十多年之久。近三十多年来，土地估值行业以国情为基点建立起匹配适应我国市场经济的土地估价制度和土地估价师资格制度，逐步推进形成自上而下彰显中国特色的土地估值理论方法及实践体系，估值行业这支队伍在通过谋求更好完成时代发展下的市场经济建设和国有企业改革服务任务，推动土地使用制度改革与土地市场建设服务任务过程中不断发展壮大，用辉煌成果证明其在我国市场经济体系中的重要地位和作用。
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第二章相关理论基础与概念界定
2.1土地相关概念梳理
2.1.1土地的概念
国民经济账户体系2008(system of national accounts 2008)关于土地的定义如下:“土地为地面本身，包括覆盖的土层和附属的地表水，所有者通过持有或使用它们可以对其行使所有权，并获取经济利益”。
土地概念的界定和认识是存在一定差异的，这不仅与单一层面上对土地的认识程度有关，更与生产、生活的不同需求或研究目的及学科不同有关，同时离不开各国、各地区法律和制度差异的影响。但同时通过不同角度对土地概念的界定，还是可以发现亮点共性：“土地具有资源和资产双重属性”。土地的资源属性，体现在将土地作为自然要素看待；土地的资产属性，体现在人类通过生产劳动对土地资源加以利用创造成果及财富。
土地估值中的土地实质是物质实体和权益的结合，物质实体是土地权益的物质载体，指的是土地及其上的建筑物和其他附着物；权益是依托于物质实体上的由法律设定的各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。一般来说，现实意义上的土地估值是指对某宗土地使用权的价值评估，本文探讨的土地估值也是如此。
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2.2土地估值基本理论
土地估值理论以国外研究居早居多，也更具体化，随着估值工作的开展，我国在借鉴的同时也不断进行探索，但是这都离不开最基本的理论，它们分别是地租理论、区位理论、劳动价值论和供求理论。
2.2.1地租理论
地租理论是土地估值的基础理论，也是土地估值的核心理论。比较深入人心的地租理论是是马克思主义的地租理论，在马克思地租理论中资本主义土地租赁的本质被认为是剩余价值的转化形式，并阐述了级差地租和绝对地租之间的区别和联系。后期的理论大都是在沿用该理论的基础之上做出的延伸。土地资源本身的稀缺性、土地经营的垄断、土地位置差异以及土地质量差异导致社会生产价格产生差异，这是生产条件优越的土地获得的超额利润，也就是级差地租。
2.2.2区位理论
区位理论是一种分析空间位置与实际距离之间关系的理论，它考察了不同事物在某些社会经济活动中的研究在地位、作用、空间分布之间的内在关系。区位特点是土地独特的性质，不同的土地区位条件在社会活动中具有不同的地位和作用，其生产力和使用效益就会相应凸显差异，级差地租进而形成，当然也就会导致不同的估值。
2.2.3供求理论
供求理论是存在于市场最基本的动态关系，供求关系带动市场运行，反映市场态势，只要存在于市场之中，就存在供求关系。土地是一种特殊性质的商品，其自身稀缺的特性加上所有权的垄断性，供求关系的不平衡是绝对的，供过于求的现象是普遍存在的，这也是地价呈现上升趋势的主要原因。
2.2.4补偿理论
补偿理论更多的是为特定情况土地使用权价值确定提供理论依据，强调的是市场上双方的交易关系，通俗理解为，出于公平和土地顺利交易运行角度，土地成交的价格要能够补偿开发过程中的耗费或失去土地使用权这一意义上的损失。
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第三章d大学土地基本情况
3.1 s市土地市场概况
3.1.1 s市土地市场发展情况

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3.1.2 s市土地供求交易情况

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第四章d大学土地估值
4.1 d大学土地估值相关设定
4.1.1估价基准日界定
s市基准地价最新更新成果报告的基准日是2018年1月1日，该时点距今已超三年，但是根据国土资源厅（2018）4号文要求，出让土地地价评估应至少采用两种评估方法，一般包括选择收益法、市场比较法、剩余法三种方法之一，以及成本逼近法或基准地价系数修正法二者之一。结合前文在估值方法选择上基于适用性和可用性对估值对象分析，基准系数地价法的选择是可以确定的，不过s市公布的基准地价体系已经超出最佳使用期限，针对该问题，中估协发（2012）27号文件作出解决参考意见：基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。
通过查询中国地价监测网的基准地价数据以及中指数据库中的基准地价信息，其使用的是基准日为2020年1月1日的基准地价，但是，该基准日下s市的基准地价成果报告并未官方公布，将s市两个不同基准日下的各用途各级别的基准地价进行比较，商服用地无变化，住宅用地变化较小，工业用地变化幅度比住宅用地变化幅度小，结合前文对s市土地市场的分析，整体来看较稳定，变化趋势较小。且通过中国地价监测网能够准确得到每个季度的地价增长率，通过计算可以求取地价指数，完全可以完成期日修正，目前公布s市的基准地价是可以使用的。

4.1.2土地用途设定

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第五章研究结论与展望
5.1研究结论
土地估值对于土地流转及土地市场是必要的中介存在，高校土地一直以来是被低估的重要资产，在高校建设发展的过程中，为解决资金运转和贷款压力问题，土地置换方式被利用到高校土地中，高校土地价值估值的重要性需要被更多的研究和估值人员看见和重视。本文从高校土地实例估值出发，希望通过基于商业化运作的原则，设定土地用途，利用两种估值方法，加权平均后得到最终估值价格。希望能通过查阅大量政策和规划性文件为分析背景，宏微观影响相结合，提高影响因素界定的综合性，降低部分主观性，提高估值准确度，为该高校土地出让和对于土地的决策提供针对性实践参考意见。本文主要得出如下结论：
基于教育用地估值的特殊性，本文参考商业化运作的原则，教育用地在实践估值中多采用其他用途的设定和方法选用，本文从城市规划、区域发展、土地条件等宏微观特点考量，设定住宅用途，贴合该用地的出让目的和要求，今后的教育用地估值进行研究和测算时，可以参考本文设定土地用途的考虑因素和角度。
选择采用基准地价系数修正法和市场比较法两种方法进行测算，这两种方法较其他方法更适宜d大学地价估值，且操作性和实用性较强。后期遇到类似问题，可以参照该测算思路和方法进行估值。市场比较法估值过程中，与时俱进了解政策及城市区域发展信息很有必要，在考虑市场宏观变化影响的基础上，结合待估宗地和可比交易案例自身土地不同的特点，可以进一步提高影响因素界定的综合性，降低主观性。

5.2研究局限与展望

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参考文献（略）